Începând cu veniturile aferente anului 2026, regimul de impozit chirii persoane fizice suferă o schimbare majoră, cu impact direct asupra celor care închiriază camere în locuințele proprii sau prestează servicii de cazare. Printr-o reformă amplă, autoritățile urmăresc simplificarea regulilor fiscale și o delimitare mai clară între veniturile din chirii și veniturile din activități independente.
Modificările sunt introduse prin Legea nr. 239/2025, în vigoare din 18.12.2025, care aduce completări consistente Codului fiscal. Noile reguli se aplică începând cu veniturile realizate în 2026, urmând ca declararea și plata impozitului să se facă în 2027, prin Declarația unică (D212), cu termen 25 mai.
O nouă delimitare: chirii versus activități independente
Punctul central al reformei este criteriul numărului de camere închiriate în locuințele proprietate personală deținute de persoanele fizice. De la 1 ianuarie 2026, legiuitorul stabilește clar că veniturile obținute din închirierea pe termen scurt a camerelor pot avea două regimuri fiscale distincte, în funcție de amploarea activității.
Atunci când o persoană fizică închiriază până la șapte camere, veniturile sunt considerate venituri din chirii, încadrate la cedarea folosinței bunurilor. În schimb, dacă sunt închiriate mai mult de șapte camere, veniturile sunt tratate drept venituri din activități independente, chiar dacă vorbim despre locuințe aflate în proprietate personală.
Această delimitare este esențială pentru aplicarea corectă a regulilor de impozitare și pentru evitarea reclasificărilor ulterioare de către autorități cu stabilirea unor sume de plata în plus de către contribuabil.
Regim special pentru serviciile de cazare și pentru peste șapte camere
Legea 239/2025 introduce în Codul fiscal un nou articol, 68³, care reglementează un regim special de impozitare pentru persoanele fizice ce prestează servicii de cazare sau închiriază pe termen scurt peste șapte camere.
În acest caz, venitul net anual se determină prin aplicarea unei cheltuieli forfetare de 30% asupra venitului brut. Impozitul pe venit este de 10%, aplicat asupra venitului net astfel determinat, iar acest impozit este final. Contribuabilul nu ține contabilitate în partidă simplă și nu are obligații contabile clasice, ci doar completează partea de venituri din Registrul de evidență fiscală și păstrează fișa de ocupare a capacității de cazare.
Un element extrem de important pentru practică este faptul că din venitul brut se exclude comisionul reținut de platformele de intermediere, inclusiv platformele online de tip marketplace sau portaluri de rezervări. Dacă veniturile sunt încasate în valută, conversia în lei se face la cursul comunicat de Banca Națională a României din ultima zi bancară anterioară încasării.
Ce se schimbă pentru impozit chirii persoane fizice până la șapte camere
Pentru persoanele fizice care închiriază maximum șapte camere, veniturile rămân încadrate la cedarea folosinței bunurilor, însă regulile de impozitare se schimbă radical față de sistemul anterior.
Dispare complet impozitarea pe baza normelor anuale de venit, iar noul mecanism devine aproape identic cu cel aplicabil activităților independente. Venitul net se stabilește prin deducerea cotei forfetare de 30% din venitul brut, iar impozitul datorat este de 10%, impozit final, declarat și plătit prin Declarația unică până la 25 mai a anului următor.
O noutate cu impact practic este că închirierea pentru o fracție de zi este considerată, fiscal, închiriere pentru o zi întreagă. Spre deosebire de vechile reglementări, nu mai contează pragul de 24 de ore.
De asemenea, trecerea de la regimul de impozit chirii persoane fizice la regimul de venituri independente se face chiar din anul în care este depășit pragul de șapte camere, nu din anul următor, așa cum se întâmpla anterior.
Norme tranzitorii și atenționări importante
Pe lângă noile reguli de fond, Legea 239/2025 introduce și dispoziții tranzitorii, incluse la articolele 133 și 220⁸ din Codul fiscal. Acestea sunt relevante pentru persoanele care desfășoară deja astfel de activități și trebuie analizate punctual, în funcție de situația fiecărui contribuabil, pentru a evita erori de declarare la trecerea dintre regimuri.
Concluzie
Începând cu 2026, regimul de impozit chirii persoane fizice devine mai uniform, mai predictibil și mai apropiat de realitatea economică a închirierilor pe termen scurt. Creșterea pragului la șapte camere, eliminarea normelor de venit și introducerea unei deductibilități forfetare clare sunt pași importanți spre simplificare. În același timp, contribuabilii trebuie să fie atenți la momentul în care activitatea lor depășește acest prag, deoarece consecințele fiscale apar imediat, nu din anul următor.
Sursǎ foto: freepik.com
